Комплекс №1
Находится на стадии реализации. Два корпуса уже существуют и будут реконструированы под multifamily-формат
Force
3 инвестиционных проекта в США: от недвижимости рядом с Yale University до трансформаторного завода стоимостью $937.5 млн
Если ваши деньги просто лежат на счете, со временем они теряют покупательную способность
Поэтому сегодня главный вопрос не в том, куда вложить капитал.
Главный вопрос — каким активом вы будете владеть через несколько лет
Поэтому сегодня главный вопрос не в том, куда вложить капитал.
Главный вопрос — каким активом вы будете владеть через несколько лет
Обзор статьи
В этой статье мы рассмотрим три проекта в США, которые находятся на разных стадиях подготовки и реализации.
Два проекта относятся к сегменту жилой недвижимости: multifamily-проекты в Коннектикуте и строительство 97 single-family домов в Калифорнии.
Третий проект — объект энергетической инфраструктуры США стратегического значения: завод по производству силовых трансформаторов с последующим строительством дата-центра в США.
Все три проекта находятся на стадии, где основная стоимость актива еще формируется. Разница заключается только в текущем этапе подготовки: документации, согласованиях, земельных и строительных работах.
Ниже рассмотрим каждый проект отдельно: текущую стадию, ключевые показатели, сроки реализации и факторы, которые влияют на потенциальную доходность
Проект №1 - Multifamily Development
2 комплекса, New Haven, Connecticut
*ниже вы можете переключать объекты с "Комплекс №1" на "Комплекс №2"
- 141 апартамент
- 3 корпуса 2 из них уже построены
- требуется капитальный ремонт и реконцепция объекта
- 166 апартаментов
- 22,000 SF коммерческих помещений
- 8 этажей
- проект находится на стадии подготовки к строительству
Локационные преимущества
-
Около 5 минут до Yale University
-
Рядом крупнейший медицинский центр региона
-
Развитая городская инфраструктура
-
Вакантность около 3%
Стадия проекта
- Изменение зонирования
- По обоим комплексам получены необходимые разрешения на строительство
Комплекс №2
Находится на стадии подготовки к активной фазе строительства
Апартаменты
307
Прогноз прибыли
~20%
Стройка + заселение
12–18 + 6 мес
Параметры сделки
Структура участия и финансовые условия
Прозрачная модель входа: разделение ролей, распределение прибыли и ориентиры по возврату инвестиций.
Структура участия
-
Инвесторы входят как LP (Limited Partners)
-
Управляющая команда выступает как GP (General Partner)
Распределение прибыли
60% LP
40% GP
Срок возврата инвестиций
2 – 2,5 года
ориентировочный срок при рефинансировании
-
6% pref до рефинансирования
-
После рефинансирования возможна повышенная доходность
Дополнительный upside 15 – 25%
Преимущества
Основную часть арендаторов формируют студенты, преподаватели Yale University, сотрудники медицинских учреждений и специалисты, работающие в регионе круглый год
Multifamily относится к базовой потребности рынка — людям всегда нужно жилье. В отличие от офисов или торговых помещений, жилой сегмент менее зависим от технологических изменений и изменений формата работы
Доход формируется не от одного арендатора, а от десятков резидентов.
Это распределяет риск внутри одного актива: если 1–2 юнита временно простаивают, объект продолжает генерировать доход
Multifamily относится к базовой потребности рынка — людям всегда нужно жилье. В отличие от офисов или торговых помещений, жилой сегмент менее зависим от технологических изменений и изменений формата работы
Доход формируется не от одного арендатора, а от десятков резидентов.
Это распределяет риск внутри одного актива: если 1–2 юнита временно простаивают, объект продолжает генерировать доход
Дополнительное преимущество локации — формат аренды. Во многих случаях договоры заключаются на 12 месяцев с последующим пересмотром условий. Это позволяет ежегодно корректировать арендные ставки в соответствии с рыночной ситуацией, частично компенсировать влияние инфляции за счет арендаторов и поддерживать маржинальность проекта
Для инвестора это означает наличие сформированного спроса на жилье без необходимости создавать его искусственно. Спрос уже обеспечивается университетом, медицинским кластером и экономикой города
Для инвестора это означает наличие сформированного спроса на жилье без необходимости создавать его искусственно. Спрос уже обеспечивается университетом, медицинским кластером и экономикой города
Оставить заявку →
Финансовая модель, расчёты доходности, структура сделки, материалы по проекту,
включая цифры, прогнозы и условия участия — по заявке
Проект №2 - Residential Development
97 single-family домов, Oroville, California
Стадии проекта
-
Приобретен земельный участок
-
Завершены основные согласования и подготовительные работы
-
Ведется строительство инженерной инфраструктуры (дороги, водоснабжение, канализация)
-
Проект готовится к строительству домов
Прогнозируемая прибыль
Сценарий 1 • 3 года
25%
годовых · до 75% за цикл проекта
Сценарий 2 • 2 года
37.5%
годовых · до 75% за цикл проекта
Преимущества
Проект реализуется при поддержке государственного сектора США и развивается с использованием федеральных, региональных и муниципальных программ, направленных на строительство новой жилой инфраструктуры
Это позволяет быстрее проходить согласования, развивать инженерную инфраструктуру территории и ускорять реализацию проекта. Часть затрат на подготовку территории финансируется в рамках государственных программ, что снижает стоимость реализации проекта по сравнению с классической моделью девелопмента
Государственная поддержка связана с тем, что проект соответствует стратегии развития северной части Калифорнии. Штат заинтересован в создании новых жилых районов, развитии инфраструктуры и привлечении населения в города с высоким потенциалом дальнейшего роста
Государственная поддержка связана с тем, что проект соответствует стратегии развития северной части Калифорнии. Штат заинтересован в создании новых жилых районов, развитии инфраструктуры и привлечении населения в города с высоким потенциалом дальнейшего роста
Еще несколько месяцев назад на месте будущего проекта был пустой земельный участок
Сегодня площадка уже находится в активной фазе подготовки к строительству
Ключевое значение имеет не сам факт строительства 97 домов, а сегмент рынка. Проект ориентирован на доступное семейное жилье — категорию недвижимости, которая остается одной из самых востребованных в Калифорнии
Ключевое значение имеет не сам факт строительства 97 домов, а сегмент рынка. Проект ориентирован на доступное семейное жилье — категорию недвижимости, которая остается одной из самых востребованных в Калифорнии
Почему именно Oroville?
Девелопер выбирает не отдельные участки, а города с населением до 30,000 человек, где действуют государственные программы развития. Именно такие города сегодня являются одним из приоритетов для штата Калифорния: власти заинтересованы в создании новых жилых районов, развитии инфраструктуры и перераспределении населения из перегруженных мегаполисов в развивающиеся города
При средней стоимости нового дома в Калифорнии около $625,000 дома в проекте планируются в диапазоне около $435,000–$450,000
Это позволяет ориентироваться на более широкий круг покупателей и работать в сегменте, где сохраняется высокий спрос на доступное жилье
Дополнительным фактором спроса стала миграция населения из соседних районов после масштабных пожаров в регионе. По оценкам девелопера, только в Oroville сегодня проживает около 8,000 человек, которые потенциально готовы приобрести собственное жилье при наличии подходящего предложения
По данным Demographic Feasibility Report, только в Oroville сегодня проживает около 8,000 потенциальных покупателей, которые обладают необходимым уровнем дохода и кредитоспособности для приобретения собственного жилья. При этом на рынке сохраняется дефицит предложений в доступном ценовом сегменте
Все параметры проекта определялись не предположениями девелопера, а на основании Demographic Feasibility Report — комплексного исследования рынка, которое анализирует структуру населения, платежеспособный спрос, предпочтения покупателей и необходимый формат жилья.
Именно результаты исследования определили концепцию проекта: компактные дома, доступную стоимость и формат жилья, ориентированный на покупателей первого дома (first-time homebuyers)
На развитие региона также влияет расширение промышленного сектора. В районе работают крупные деревообрабатывающие предприятия, включая Sierra Pacific и Weyerhaeuser, которые создают дополнительные рабочие места и поддерживают устойчивый спрос на жилье
Для покупателей жилья также действуют государственные программы кредитования, которые позволяют приобрести дом с более низкой процентной ставкой и льготными условиями первоначального взноса. Это дополнительно поддерживает спрос на новые дома и делает проект более устойчивым с точки зрения продаж
Отдельно стоит отметить опыт девелопера.
Ранее команда уже реализовала проекты по развитию инфраструктуры и подготовке территорий под жилую застройку в этом же регионе
При средней стоимости нового дома в Калифорнии около $625,000 дома в проекте планируются в диапазоне около $435,000–$450,000
Это позволяет ориентироваться на более широкий круг покупателей и работать в сегменте, где сохраняется высокий спрос на доступное жилье
Дополнительным фактором спроса стала миграция населения из соседних районов после масштабных пожаров в регионе. По оценкам девелопера, только в Oroville сегодня проживает около 8,000 человек, которые потенциально готовы приобрести собственное жилье при наличии подходящего предложения
По данным Demographic Feasibility Report, только в Oroville сегодня проживает около 8,000 потенциальных покупателей, которые обладают необходимым уровнем дохода и кредитоспособности для приобретения собственного жилья. При этом на рынке сохраняется дефицит предложений в доступном ценовом сегменте
Все параметры проекта определялись не предположениями девелопера, а на основании Demographic Feasibility Report — комплексного исследования рынка, которое анализирует структуру населения, платежеспособный спрос, предпочтения покупателей и необходимый формат жилья.
Именно результаты исследования определили концепцию проекта: компактные дома, доступную стоимость и формат жилья, ориентированный на покупателей первого дома (first-time homebuyers)
На развитие региона также влияет расширение промышленного сектора. В районе работают крупные деревообрабатывающие предприятия, включая Sierra Pacific и Weyerhaeuser, которые создают дополнительные рабочие места и поддерживают устойчивый спрос на жилье
Для покупателей жилья также действуют государственные программы кредитования, которые позволяют приобрести дом с более низкой процентной ставкой и льготными условиями первоначального взноса. Это дополнительно поддерживает спрос на новые дома и делает проект более устойчивым с точки зрения продаж
Отдельно стоит отметить опыт девелопера.
Ранее команда уже реализовала проекты по развитию инфраструктуры и подготовке территорий под жилую застройку в этом же регионе
Проект из 97 домов — лишь первая очередь долгосрочной программы развития Oroville. Девелопер уже сформировал земельный банк примерно на 3,500 будущих участков — это около 10 лет последовательного развития территории. Помимо жилой недвижимости планируется строительство коммерческих объектов, складских комплексов и другой инфраструктуры
Для инвестора это означает возможность рассматривать не разовое участие в одном проекте, а потенциальный переход из одного проекта в следующий без необходимости заново искать девелопера, проводить проверку команды и выстраивать новые партнерские отношения
Для инвестора это означает возможность рассматривать не разовое участие в одном проекте, а потенциальный переход из одного проекта в следующий без необходимости заново искать девелопера, проводить проверку команды и выстраивать новые партнерские отношения
Оставить заявку →
Финансовая модель, расчёты доходности, структура сделки, материалы по проекту,
включая цифры, прогнозы и условия участия — по заявке
Проект №3 - Transformer Manufacturing Facility
South Carolina
Ключевые параметры проекта
Общий объем проекта
$937.5 млн
Производственная мощность
более 23,000 MVA в год
Текущий статус
проект находится на стадии привлечения капитала и подготовки к реализации
Финансирование проекта
подписан меморандум о финансировании на $600 млн с инвестиционным фондом Катара
Формат участия для частных инвесторов
- условия участия предоставляются индивидуально
- предусмотрены специальные условия для ранних инвесторов на текущем этапе проекта
- подробна структура сделки раскрывается после консультации
Почему вообще появилась идея строительства такого завода
Развитие искусственного интеллекта, дата-центров и новой промышленной инфраструктуры США привело к резкому росту потребления электроэнергии
Современные дата-центры требуют колоссальных объемов энергии для работы серверов, систем охлаждения и вычислительных мощностей. С каждым новым поколением AI-моделей нагрузка на энергосистему продолжает расти
Современные дата-центры требуют колоссальных объемов энергии для работы серверов, систем охлаждения и вычислительных мощностей. С каждым новым поколением AI-моделей нагрузка на энергосистему продолжает расти
Однако проблема заключается не только в производстве электроэнергии
Для подключения новых дата-центров, промышленных объектов и энергетических мощностей необходима модернизация существующих электросетей. Ключевым элементом этой инфраструктуры являются силовые трансформаторы
Сегодня США сталкиваются с дефицитом таких трансформаторов. Спрос растет быстрее производственных мощностей, а сроки поставки оборудования в отдельных случаях достигают нескольких лет
В результате многие энергетические и инфраструктурные проекты сталкиваются не с нехваткой капитала или технологий, а с ограничениями сетевой инфраструктуры и доступностью оборудования для подключения новых мощностей
На этом фоне строительство завода по производству силовых трансформаторов становится не просто промышленным проектом, а частью решения одной из ключевых инфраструктурных задач американской экономики
Для подключения новых дата-центров, промышленных объектов и энергетических мощностей необходима модернизация существующих электросетей. Ключевым элементом этой инфраструктуры являются силовые трансформаторы
Сегодня США сталкиваются с дефицитом таких трансформаторов. Спрос растет быстрее производственных мощностей, а сроки поставки оборудования в отдельных случаях достигают нескольких лет
В результате многие энергетические и инфраструктурные проекты сталкиваются не с нехваткой капитала или технологий, а с ограничениями сетевой инфраструктуры и доступностью оборудования для подключения новых мощностей
На этом фоне строительство завода по производству силовых трансформаторов становится не просто промышленным проектом, а частью решения одной из ключевых инфраструктурных задач американской экономики
Почему возник дефицит силовых трансформаторов
Рынок искусственного интеллекта развивается значительно быстрее, чем энергетическая инфраструктура, которая должна обеспечивать его работу
Что происходит сейчас
• крупнейшие технологические компании строят новые дата-центры
• растут вычислительные мощности для AI
• увеличивается потребление электроэнергии
• США модернизируют устаревшую энергетическую инфраструктуру
• запускаются новые промышленные объекты и производства
Что происходит сейчас
• крупнейшие технологические компании строят новые дата-центры
• растут вычислительные мощности для AI
• увеличивается потребление электроэнергии
• США модернизируют устаревшую энергетическую инфраструктуру
• запускаются новые промышленные объекты и производства
В чем проблема:
Для работы дата-центра недостаточно построить само здание и установить серверы. Каждый новый объект требует подключения к энергосистеме через подстанции и силовые трансформаторы
Именно на этом этапе сегодня возникает одно из главных ограничений
Дата-центры, промышленные предприятия и энергетические компании конкурируют за один и тот же ресурс — оборудование для подключения новых мощностей к энергосети
Для работы дата-центра недостаточно построить само здание и установить серверы. Каждый новый объект требует подключения к энергосистеме через подстанции и силовые трансформаторы
Именно на этом этапе сегодня возникает одно из главных ограничений
Дата-центры, промышленные предприятия и энергетические компании конкурируют за один и тот же ресурс — оборудование для подключения новых мощностей к энергосети
Почему дефицит сохраняется
Производство силовых трансформаторов — сложный и капиталоемкий процесс. Даже при наличии спроса новые производственные мощности невозможно запустить за несколько месяцев
При этом потребность в электроэнергии продолжает расти из-за развития AI, расширения дата-центров, модернизации энергосистемы США и строительства новых промышленных объектов
В результате спрос на силовые трансформаторы продолжает опережать предложение, а дефицит остается одним из ключевых факторов, влияющих на развитие энергетической инфраструктуры страны
Производство силовых трансформаторов — сложный и капиталоемкий процесс. Даже при наличии спроса новые производственные мощности невозможно запустить за несколько месяцев
При этом потребность в электроэнергии продолжает расти из-за развития AI, расширения дата-центров, модернизации энергосистемы США и строительства новых промышленных объектов
В результате спрос на силовые трансформаторы продолжает опережать предложение, а дефицит остается одним из ключевых факторов, влияющих на развитие энергетической инфраструктуры страны
Почему проект находится в центре внимания
В рамках работы над проектом команда регулярно участвует во встречах с представителями государственного сектора США, сенаторами, конгрессменами и участниками энергетического рынка
Тема энергетической инфраструктуры сегодня рассматривается на федеральном уровне как приоритетная отрасль экономики
Поэтому речь идет не просто о строительстве еще одного завода. Речь идет о проекте в отрасли, которая находится в центре внимания государства и крупнейших участников рынка
Почему эта возможность отличается от большинства инвестиционных предложений
На текущем этапе подписан меморандум о финансировании на $600 млн с инвестиционным фондом Катара. Также проект развивается при взаимодействии с представителями государственного сектора США в рамках развития энергетической инфраструктуры страны
Для завершения текущего этапа открыто ограниченное окно привлечения частного капитала
Большинство проектов подобного масштаба финансируются крупными фондами, стратегическими инвесторами и государственными программами без участия частных инвесторов на ранних стадиях
В данном случае частные инвесторы получают возможность войти в проект до ввода завода в эксплуатацию и выхода предприятия на полную производственную мощность
Оставить заявку →
Финансовая модель, расчёты доходности, структура сделки, материалы по проекту,
включая цифры, прогнозы и условия участия — по заявке
Почему многие рассматривают такие проекты как альтернативу венчурным инвестициям
Речь идет о разных инвестиционных моделях
В классических венчурных инвестициях инвестор делает ставку на компанию, которой еще предстоит доказать жизнеспособность своей бизнес-модели и сформировать рыночный спрос
В данном случае проект развивается в отрасли, где спрос уже существует сегодня. Дефицит силовых трансформаторов, развитие искусственного интеллекта, строительство дата-центров и модернизация энергетической инфраструктуры США формируют существующую потребность в новых производственных мощностях
В классических венчурных инвестициях инвестор делает ставку на компанию, которой еще предстоит доказать жизнеспособность своей бизнес-модели и сформировать рыночный спрос
В данном случае проект развивается в отрасли, где спрос уже существует сегодня. Дефицит силовых трансформаторов, развитие искусственного интеллекта, строительство дата-центров и модернизация энергетической инфраструктуры США формируют существующую потребность в новых производственных мощностях
Дополнительным преимуществом является формат раннего входа в проект
На текущем этапе инвестирование осуществляется через SAFE Agreement с использованием Valuation Cap и Discount Rate 70%
При следующем инвестиционном раунде или exit-событии SAFE конвертируется в долю компании в соответствии с условиями сделки
На текущем этапе инвестирование осуществляется через SAFE Agreement с использованием Valuation Cap и Discount Rate 70%
При следующем инвестиционном раунде или exit-событии SAFE конвертируется в долю компании в соответствии с условиями сделки
Это позволяет:
Именно сочетание существующего рыночного спроса, понятного физического актива и условий раннего входа делает подобные проекты для части инвесторов альтернативой классическим венчурным инвестициям
- зафиксировать условия входа до роста оценки проекта;
- получить будущую долю на условиях, более выгодных по сравнению с последующими раундами финансирования;
- участвовать в росте стоимости проекта с момента его ранней стадии
Именно сочетание существующего рыночного спроса, понятного физического актива и условий раннего входа делает подобные проекты для части инвесторов альтернативой классическим венчурным инвестициям
Условия для первых участников
На текущем этапе инвестирование осуществляется через SAFE Agreement с использованием Valuation Cap и Discount Rate 70%.
SAFE Agreement Valuation Cap Discount Rate 70%
Такая структура позволяет
- зафиксировать условия входа до следующего раунда оценки компании;
- получить долю в компании при следующем инвестиционном раунде или exit-событии;
- участвовать в потенциальном росте стоимости проекта по мере строительства завода и запуска производства
Подробная структура сделки, финансовая модель, расчеты долей и условия участия предоставляются индивидуально после консультации.
Что дальше?
Каждый из этих проектов находится на своей стадии реализации.
Multifamily-проекты в Коннектикуте позволяют участвовать в рынке недвижимости рядом с одним из самых известных университетов США
Проект в Калифорнии дает возможность участвовать в строительстве жилья в одном из самых востребованных сегментов рынка
Трансформаторный завод открывает доступ к промышленному активу в отрасли, которая сегодня находится в центре внимания энергетического сектора США
